전세집을 알아보다가 마음에 드는 집을 발견하면 생각보다 빨리 계약 이야기가 진행됩니다.
집 상태도 괜찮고 위치도 마음에 들면 ‘이 정도면 계약해도 되겠다’는 생각이 들기 쉬운데요.
저도 전세 계약을 알아보면서 막상 계약서를 작성하려고 하니 계약서에 사인하기 전에 확인해야 할 것이 생각보다 많다는 것을 알게 됐습니다.
특히 전세는 보증금 액수가 크기 때문에 단순히 집이 마음에 드는지만 보고 결정하기에는 신경 써야 할 부분이 많았습니다. 등기부등본은 어떻게 확인해야 하는지, 집주인이 실제 소유자가 맞는지, 근저당은 없는지, 계약서에는 어떤 내용을 적어야 하는지도 하나씩 확인하게 됐습니다.
그래서 이번에는 제가 전세 계약을 준비하면서 확인했던 내용을 기준으로 전세 계약서 작성 전에 꼭 확인해야 할 항목을 순서대로 정리해보려고 합니다.
1. 등기부등본부터 확인하기
전세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인할 부분은 등기부등본입니다.
등기부등본을 보면 해당 주택의 소유자가 누구인지, 집에 근저당권이나 압류·가압류 같은 권리가 설정되어 있는지 확인할 수 있습니다.
특히 계약하려는 사람이 집주인이라고 하더라도 이름만 확인하고 넘어가기보다는 등기부등본의 갑구에 표시된 소유자와 신분증의 이름을 직접 대조하는 것이 좋습니다.
또한 을구에서는 근저당권 등 소유권 이외의 권리관계를 확인할 수 있습니다.
전세보증금이 큰 경우에는 집에 설정된 선순위 권리까지 함께 살펴봐야 하기 때문에 단순히 ‘근저당이 있네, 없네’ 정도로 끝내지 않는 것이 좋습니다.
2. 전세보증금과 매매가격을 함께 확인하기
전세 계약에서는 보증금 자체만 보는 것보다 해당 주택의 매매가격과 비교해보는 과정도 필요합니다.
전세보증금이 집값에 비해 지나치게 높은 경우에는 보증금을 돌려받는 과정에서 문제가 생길 가능성을 더욱 주의해서 살펴봐야 합니다.
아파트라면 최근 실거래가를 확인하기가 비교적 쉽지만, 빌라나 다세대주택은 같은 건물이라도 층이나 면적 등에 따라 가격 차이가 있을 수 있습니다.
따라서 전세보증금이 적정한 수준인지 판단할 때는 주변 매매가격과 최근 거래 사례 등을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
3. 집주인의 신분과 계약 당사자 확인하기
계약서에 사인하기 전에는 계약 상대방이 실제 소유자인지 다시 확인해야 합니다.
집주인 본인이 직접 계약한다면 신분증과 등기부등본의 소유자 정보를 대조하면 됩니다.
문제는 집주인이 아닌 대리인이 계약하러 나오는 경우입니다.
이때는 단순히 “집주인이 바빠서 대신 나왔다”는 설명만 듣고 계약하기보다는 위임장과 인감증명서 등 필요한 서류를 확인하고, 실제 소유자의 의사를 확인하는 절차도 신중하게 진행하는 것이 좋습니다.
공동소유 주택이라면 소유자가 한 명이 아닐 수 있으므로 계약 당사자와 서류를 더욱 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
4. 건축물대장과 실제 주택 상태 확인하기
등기부등본만 확인하고 끝내는 것도 아쉬울 수 있습니다.
건축물대장을 통해 계약하려는 주택의 용도와 면적 등을 확인하고, 실제로 보고 있는 주택과 서류상의 내용이 일치하는지도 살펴보는 것이 좋습니다.
특히 불법으로 구조가 변경된 부분이 있거나 주택으로 사용하고 있지만 건축물대장상의 용도가 다른 경우라면 계약 전에 관련 내용을 확인해야 합니다.
계약서에 적힌 주소와 실제 집 주소가 정확히 일치하는지도 확인해야 합니다.
5. 관리비와 공과금도 미리 확인하기
집을 보러 갔을 때 놓치기 쉬운 부분이 관리비입니다.
월 관리비가 얼마인지뿐만 아니라 어떤 항목이 포함되어 있는지도 물어보는 것이 좋습니다.
예를 들어 공용관리비, 수도, 인터넷, 주차비 등이 포함되는지에 따라 실제 매달 부담하는 금액이 달라질 수 있습니다.
또한 기존 세입자가 있다면 전기·가스·수도요금 등의 미납 여부도 확인해두는 것이 좋습니다.
나중에 불필요한 분쟁이 생기지 않도록 계약 전에 임대인과 정산 방법을 미리 이야기해두는 것도 도움이 됩니다.
6. 계약서 특약사항을 꼼꼼하게 작성하기
전세 계약서를 작성할 때는 기본적인 계약 내용뿐 아니라 특약사항도 중요합니다.
특약은 임대인과 임차인이 서로 합의한 내용을 구체적으로 남기는 부분이기 때문에 구두로 이야기한 내용이 있다면 계약서에 명확하게 적어두는 것이 좋습니다.
예를 들어 계약 당시 확인한 하자에 대한 수리 책임이나 잔금 지급 전까지 임대인이 새로운 권리를 설정하지 않기로 한 내용 등, 실제 계약 상황에 필요한 사항을 협의해 특약으로 남길 수 있습니다.
다만 특약은 계약 당사자와 주택의 상황에 따라 달라질 수 있으므로 인터넷에 있는 문구를 그대로 복사하기보다는 내 계약에 실제로 필요한 내용인지 확인하면서 작성하는 것이 중요합니다.
7. 잔금 지급과 입주 일정 확인하기
계약서에는 계약금과 잔금, 잔금 지급일, 입주일 등을 명확하게 적어야 합니다.
특히 기존 세입자가 거주하고 있는 집이라면 기존 임차인의 퇴거 일정과 새로운 임차인의 잔금 및 입주 일정이 맞물릴 수 있습니다.
따라서 단순히 “잔금일에 입주”라고 생각하기보다는 잔금 지급일과 실제 열쇠를 받는 시점, 기존 세입자의 퇴거 여부 등을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
8. 전입신고와 확정일자도 미리 알아두기
전세 계약은 계약서를 작성했다고 모든 절차가 끝나는 것이 아닙니다.
입주한 뒤에는 전입신고와 확정일자 등 임차인의 보증금 보호와 관련된 절차도 챙겨야 합니다.
전입신고는 새로운 거주지로 전입했다는 사실을 신고하는 절차이고, 확정일자는 임대차계약서에 날짜를 부여받는 절차입니다.
다만 보증금 보호와 관련된 권리관계는 주택의 권리관계와 계약 조건 등에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전부터 관련 내용을 확인해두는 것이 좋습니다.
전세 계약서 작성 전 체크리스트
계약서에 사인하기 전에 아래 항목을 하나씩 확인해보면 빠뜨리는 부분을 줄이는 데 도움이 됩니다.
| 확인 항목 | 체크할 내용 |
|---|---|
| 등기부등본 | 소유자, 근저당, 압류 등 권리관계 |
| 신분증 | 계약 상대방과 실제 소유자 일치 여부 |
| 건축물대장 | 주택 용도, 면적 등 |
| 보증금 | 주변 매매가격 및 전세가격과 비교 |
| 관리비 | 금액과 포함 항목 |
| 하자 | 누수, 곰팡이, 보일러 등 주택 상태 |
| 특약사항 | 계약과 관련해 합의한 내용 |
| 잔금일 | 잔금 지급 및 입주 일정 |
| 기존 세입자 | 퇴거 및 정산 여부 |
| 입주 후 절차 | 전입신고, 확정일자 등 |
계약서
에 사인하기 전 한 번 더 확인하기
전세 계약은 마음에 드는 집을 발견했다고 바로 계약금을 보내기보다는 서류와 권리관계를 먼저 확인하는 과정이 중요합니다.
특히 등기부등본의 소유자와 실제 계약하는 사람이 같은지, 근저당 등 선순위 권리는 없는지, 건축물대장과 실제 주택이 일치하는지 등을 확인한 뒤 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
그리고 집주인과 협의한 내용이 있다면 말로만 약속하지 않고 계약서 특약사항에 구체적으로 남겨두는 것도 잊지 않는 것이 좋습니다.
저 역시 전세 계약을 준비하면서 처음에는 집의 위치나 내부 상태만 신경 쓰면 된다고 생각했지만, 실제로 하나씩 확인해보니 계약서를 쓰기 전에 확인해야 할 부분이 훨씬 많다는 것을 알게 됐습니다.
전세는 큰 금액이 오가는 계약인 만큼 ‘설마 괜찮겠지’라고 넘기기보다 계약서에 사인하기 전에 체크리스트를 만들어 하나씩 확인해보는 것이 좋겠습니다.
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